万科拓展商业地产版图

2019-06-09 18:30:13 来源: 黄山信息港

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日前,北京万科甲级写字楼住总万科·金域国际中心高调亮相。该项目地处素有中国硅谷之称的大中关区域,紧邻上地信息产业基地,写字楼面积为5.6万平方米,商业面积达20.4万平方米。

据北京万科副总经理肖劲透露,北京万科正在设计的写字楼项目合计10余个,面积达20多万平方米,分别位于朝阳、海淀、郭公庄等区域。目前在建的商业综合体项目有三个,分布在昌平、房山和旧宫,总建筑面积逾30万平方米,其中,昌平的金隅万科广场将于今年底入市,房山和旧宫的商业项目分别于2014年和2015年入市。

此外,万科计划于今明年开业的商业项目还包括:深圳九州万科广场、无锡万科运河外滩、西安万科红、东莞松湖万科生活广场等。据公开资料显示,万科计划在福州、佛山、沈阳、东莞、上海、青岛、合肥等地投资建设万科广场,投资总额超过300亿元。在成都一地,万科就投资开发4个写字楼项目。2012年12月,万科与上海绿地、九龙仓合作拿下上海南站商务地块,地价款为54.31亿元。

从“被动从商”到主动探索

“不能像瘸子一样,只做一种产品”,肖劲表示,一定意义上说,写字楼和商业项目更能体现开发商对建筑的感悟。面对过去几年商业地产尤其是写字楼市场日新月异的变化,肖劲坦言万科“直流口水”,“没想好的不会去做,一旦想好就不会停下来”,肖劲表示,现在做商业地产万科已经具备天时地利人和。

事实上,万科商业地产近几年一直低调进行,涉及的商业业态也仅限于旧城改造、社区商业配套等。不过,在过去一年内,万科的商业地产规模呈现加速扩张之势,万科开始尝试纯粹的商业地产项目。

2013年1月,万科成立了商用物业管理部,总部设在北京,由万科执行副总裁毛大庆分管。

“过去几年,万科对商业地产一直持保留态度”,万科集团总裁郁亮近日公开表示,在一些城市商业地产出现过快发展的势头,不像住宅可以通过调整价格来解决,商业项目一旦出现泡沫就只能空置,这将是一个很危险的事情。郁亮表示,万科发展商业地产一方面是为了更好地做住宅,另一方面也为了顺应城市的发展。据了解,未来万科商业地产在集团的份额将达到15%-20%。

“顺理成章”的转型

一方面,住宅用地越来越少、捆绑出让的综合性用地和纯商业用地越来越多,这使得万科不得不转型;另一方面,住宅的净利润率普遍不足20%,这意味着即便千亿规模,净利也仅100余亿元,回报率明显偏低。在兰德咨询总裁宋延庆看来,万科的转型是顺理成章的事,本能使然。

“住宅主要用来跑现金流,如果万科做综合体,将一部分资金转化成持有的固定资产,那么升值前景非常可观”,宋延庆表示,对于大型房企来说,持有物业不但能提高自身附加值,在资本市场的估值、评级和融资成本也都有优势。

不管是被迫转型还是自身盈利需求,如果再加上融资渠道的打通,万科进军商业地产似乎更势在必行。今年初,万科转板(B转H股)方案终确定。虽然万科高层一直表示暂无香港融资计划,不过,转板之后打开港股融资通道,却几乎成为业界共识。仲量联行分析人士称,转板将使万科的融资平台、融资方式发生革命性变化,为商业地产发展提供极好的契机和低成本融资的可能,万科商业地产领域的短板,也将得到资金的助力。

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